В октябре в Грузии, в Тбилиси, на проспекте Руставели была проведена презентация офиса по продажам арабской строительной компании Eagle Hills. В историческом здании присутствовало правительство Грузии во главе с премьер-министром Ираклием Кобахидзе.
А уже на следующий день грузинские СМИ сообщили, что министр экономики и устойчивого развития Грузии Мариам Квривишвили и основатель компании Eagle Hills Мохаммед Али Алаббар, который также является управляющим директором в Emaar Properties, подписали инвестиционное соглашение и договор о создании совместной компании, в рамках которых Eagle Hills реализует девелоперские проекты – построит многофункциональные комплексы в Тбилиси и Гонио общей стоимостью 6,6 млрд долларов США (большинство источников называют цифру в 6 млрд долларов, в том числе и грузинское правительство).
Спустя две недели СМИ со ссылкой на распоряжение правительства сообщили, что инвестиционное соглашение засекречено, а его детали признаны коммерческой тайной.
Что представляет собой проект Eagle Hills, и как он начинался
Разговоры о намерении осуществить этот проект начались еще в январе нынешнего года, когда грузинские власти объявили о том, что в соответствии с меморандумом, подписанным премьер-министром Ираклием Кобахидзе во время его поездки в Абу-Даби, компания Объединенных Арабских Эмиратов инвестирует в Грузию 6 миллиардов долларов. Тогдашний министр экономики Леван Давиташвили сказал, что к строительству инвестор приступит со следующего года, а сам проект рассчитан примерно на пять лет.
На арабской платформе деловых новостей (Arabian Gulf Business Insight) тогда же появилась информация, согласно которой девелоперская компания из Абу-Даби Eagle Hills намерена построить на 590 гектарах на территории Крцанисского парка, занимающего 1200 гектаров вблизи Тбилиси, многофункциональный проект с жилыми и коммерческими помещениями.
Речь шла о Крцанисском лесопарке, который был передан государству Грузинской православной церковью в 2015 году в обмен на резиденцию в Бобоквати. Министерство охраны окружающей среды и сельского хозяйства на запрос Радио Свобода ранее ответило, что с 2019 года эта территория находится под его управлением, в настоящее время ей не присвоен статус леса или охраняемой территории, поэтому перечень выделяемых под застройку земель будет уточнен «после предусмотренного меморандумом исследования».
Что касается Аджарии, то это проект Gonio Marina, который расположится на 260 гектарах в прибрежной полосе и будет включать в себя брендовые резиденции, отели, парки на территории бывшей военной базы советских войск в Гонио в устье реки Чорохи.
Как власти пиарили и продолжают пиарить проект
На презентации проекта премьер Кобахидзе выразил благодарность компании-реализатору проекта, не забыв про комплименты своему правительству.
«Столь крупные капиталовложения – это большое выражение доверия к нашей стране и одновременно наглядное подтверждение эффективности нашей экономической политики. Особенно отрадно, что эти грандиозные проекты реализует компания Eagle Hills – девелопер, чьё имя на международной арене ассоциируется с высочайшим качеством и инновациями… Это лучший пример того, как стабильная, предсказуемая и благоприятная инвестиционная среда, созданная нашим правительством, привлекает лидеров международного бизнеса», – заявил Кобахидзе.
Днем позже мэр Тбилиси Каха Каладзе ответил на вопросы журналистов о том, представляет ли угрозу безопасности страны, ее территориальной целостности и демографическому балансу тот факт, что территория жилого комплекса будет продаваться преимущественно иностранцам?
«…Очень здорово, что эта компания приходит в Грузию, реализуя инвестиции в размере 6 миллиардов. Никакой угрозы нет, потому что у нас в стране есть законы, у нас в стране есть Конституция. Наши соответствующие службы всегда на связи, и безопасность каждого гражданина этой страны всегда будет защищена… Я не помню, когда в стране были реализованы такие масштабные прямые иностранные инвестиции. Никогда! Это также предмет гордости, потому что это поможет экономическому росту страны, будет способствовать созданию новых рабочих мест, и рядом с городом появится правильно реализованный проект развития», — сказал Каладзе.
Юристы и экономисты оценивают проект
Радужные краски проектов приглушили оценки экспертов, которые не разделяют оптимизм властей.
Серьезные сомнения по поводу реальной пользы проекта для грузинской стороны выразил юрист, бывший депутат парламента Ираклий Абесадзе. Прежде всего он оценил инвестиционный климат в стране, и его оценка идет вразрез тому, что говорят власти: при узурпированном правительстве, считает он, политизированной судебной реформе и в целом несправедливой обстановке в стране можно смело говорить о неблагоприятных условиях для инвестиций. За такие деньги добросовестный инвестор ищет среду, где обеспечена безопасность, справедливое судебное разбирательство и нейтральные административные органы, принимающие решения только на основе закона. Именно на этом фоне правительство Грузии анонсирует эти шестимиллиардные инвестиции, говорит Ираклий Абесадзе.
«Почему я сделал это вступление? Конечно, это звучит неубедительно в условиях, когда инвесторы практически бегут из страны, а новые практически не приходят. Кажется невероятным, что кто-то задумал вложить 6 миллиардов долларов, особенно в сектор недвижимости, который и так уже перенасыщен, и масштабы строительства которого наглядно видны как в столице, так и в туристической инфраструктуре страны?», — недоумевает юрист.
Если бы все это основывалось на правильных экономических расчётах, на правильных инфраструктурных потребностях нашей страны, считает эксперт, то, конечно, инвестиции в размере 6 миллиардов долларов были бы довольно крупными для грузинской экономики, и если рассматривать это как реальный проект, то это было бы действительно делом желанным. Но на этом разговоры о позитиве можно закончить, говорит Ираклий Абесадзе, потому что если разобраться в сути, то окажется, что инвестиции в размере 6 миллиардов долларов — это всего лишь лозунг. Судя по информации, которую предоставляет правительство, выясняется, что в обмен на свое 30%-е соучастие оно обязуется бесплатно включить в этот проект земельные участки стоимостью в несколько миллиардов – это, как известно, 590 гектаров или почти 6 миллионов квадратных метров земли в рекреационной зоне между Рустави и Тбилиси, и это 290 гектаров или почти 3 миллиона квадратных метров земли в туристической зоне Гонио на побережье Черного моря:
«Почему это плохо? Начнем с того, что никто не обсуждал и никто не видел подготовленной соответствующими специалистами документации о том, насколько целесообразно и правильно развитие этих территорий под тот тип инфраструктуры, о котором говорит правительство. Во-вторых, конечно, если бы мы были уверены, что появление в Тбилиси нового района площадью 6 миллионов квадратных метров не перегрузит город, и это было бы правильно с точки зрения целей и перспектив городского развития, то тогда было бы важно, чтобы правительство объявило аукцион и конкурс на эту территорию. Потому что, если вы собираетесь развивать такую территорию, можно и нужно реально заинтересовать и задействовать в проекте не одну, а несколько других сильных международных групп».
Соответственно, продолжает Абесадзе, было бы целесообразнее продать земельные участки, а доход сразу перечислить в бюджет вместо того, чтобы вкладывать недвижимость стоимостью в несколько миллиардов долларов в проект, в который иностранная сторона пока пришла только с архитектурными проектами. Их стоимость конечно, будет немаленькой, но и не такой большой, как стоимость земли, вероятно, даже не 10 процентов от того, что берет на себя правительство Грузии. А оставшиеся средства предполагается привлечь в виде кредита совместно, то есть с участием правительства Грузии.
«Если все это сказать простым языком, то в реальности получится вот что: они фактически заберут себе в собственность эти примерно 900 гектаров или 9 миллионов квадратных метров земли, это назовется собственностью арабской компании Eagles Hills или собственностью той группы, которую они создадут вместе с правительством Грузии, затем в ближайшие несколько лет мы увидим, что будут вложены какие-то инвестиции максимум на 100 миллионов, начнутся небольшие инфраструктурные работы, и правительство заявит, что эти 9 миллионов квадратных метров - собственность этой группы, и нам надо ждать, пока они инвестируют – мы ведь не видели документ, за сколько лет они обязуются освоить эти 6 миллиардов долларов, мы не видели договор…», — говорит Абесадзе.
По его словам, такая непрозрачность заставляет вспомнить истории с нарушениями и расторжениями контрактов, как это было, например, в случае с турецкой компанией ENKA в 2022 году (ENKA Renewables официально расторгла контракт с правительством Грузии по разработке, строительству, владению и эксплуатации Намахвани ГЭС из-за невыполнения правительством взятых на себя обязательств и форс-мажорных обстоятельств – ред.), когда правительству впоследствии приходится выплачивать инвестору сотни миллионов долларов компенсации за нарушение контракта. Сейчас, говорит Абесадзе, когда до сих пор непонятно, будут ли земли в Гонио и Тбилиси переданы этой компании в постоянную собственность или в долгосрочную аренду, можно подвергнуться такому же риску: государственная собственность стоимостью в несколько миллиардов фактически окажется в руках частной компании, с которой будет подписан такой контракт, который не позволит грузинской стороне ни эффективно возложить на инвестора обязанность по осуществлению этих инвестиций, ни конфисковать эту землю без выплаты этой группе многомиллионных компенсаций.
«Одним словом, очень много туманного в этом проекте как с точки зрения вложенных финансов, так и с точки зрения сроков и развития строительства. Поэтому, если мы сложим все части мозаики и получим общую картину при сегодняшней крайне деградировавшей и практически разрушенной, так называемой инвестиционной среде в Грузии, то поймём, что в большинстве случаев все окажется блефом, и итоговый объём инвестиций в конце концов не составит не то, что шести миллиардов, но и одного миллиарда», — заключил Ираклий Абесадзе.
О большей вреде проекта, чем его пользе говорит и бывший президент Нацбанка Грузии, эксперт в области экономики Роман Гоциридзе. В недавнем интервью грузинской службе Радио Свобода он попытался более детально раскрыть выгодность сделки для обеих сторон, и в качестве резюме выложил несколько тезисов, которые говорят, по его мнению, о том, почему этот проект не может служить интересам Грузии.
Всего лишь треть доли в совместной грузино-арабской компании, по его словам, будет принадлежать грузинской стороне. В обмен на эту долю грузинская сторона предоставляет арабской земельные участки в Гонио и в Тбилиси (Крцанисский лесопарк), минимальная стоимость которых значительно превышает миллиард долларов. Только земля на берегу бывшего военного полигона в Гонио (260 гектаров) стоит несколько сотен миллионов долларов.
Треть капитала будет выделена арабской стороне в обмен на архитектурный проект. Стоимость проектирования в строительной сфере колеблется в пределах 3–7% от инвестиций. Получается, что посредством такой формы участия арабская сторона несправедливо получает довольно большую часть своей доли.
60% домов (коттеджей, квартир в домах, коммерческих помещений) будут проданы иностранцам, в основном из арабских стран, что стало известно из интервью арабского основателя компании, и эти квартиры будут использоваться не только для спасения от усиливающейся жары в ближневосточном регионе, но и для постоянного проживания. Фактически, в Гонио и Тбилиси строятся два арабских поселения, каждое с населением в несколько тысяч человек. То же касается и довольно чувствительного региона Аджарии, где кроме экологических, экономических проблем могут возникнуть религиозные и демографические.
Учитывая тенденции последних лет, покупателями, скорее всего, будут и граждане России, — говорит Роман Гоциридзе.
По данным Galt & Taggart, на иностранцев приходится 60% продаж недвижимости в Батуми. В выбранных компанией девелоперских проектах на граждан России, Украины и Беларуси приходилось 20% продаж; на Израиль – 16%, на различные страны Европы – 12%, на Турцию – 9%, на арабские страны – 7%, на Центральную Азию – 6%, на Армению и Азербайджан – 2%.
Чего опасаются экологи
Экологи встревожены не меньше. По словам бывшего министра окружающей среды Нино Чхобадзе, если говорить только об экологии, то прежде всего может возникнуть проблема для самого города Тбилиси, потому что эта территория рассматривается как столичная рекреационная зона, называемая «чалис тке» - пойменный лес.
Практически это единственный речной лес, оставшийся на реке Мтквари (Куре), который, во-первых, защищает саму Мтквари, во-вторых, эта рекреационная зона полностью в своем первозданном виде сохранена для города, который и так перегружен с точки зрения урбанистики в последние годы. И вот этой зоны у него уже не будет. Всех остальных рекреационных зон, которые были искусственно созданы для города, совершенно недостаточно, и это фактически единственный коридор, благодаря которому происходит естественная вентиляция столицы. Потому что все остальные коридоры – ущелье реки Вере и другие – практически забиты.
«Мы практически теряем абсорбент, мы реально теряем зеленую зону, которая поглощает выхлопные газы в атмосфере и является генератором кислорода для города. Исходя из других системных подходов к окружающей среде, эта сформированная экосистема, которая называется «чалис тке» (пойменный лес) - очень важная зона, потому что такого лесного участка на Мтквари у нас больше нет».
Так что с чисто экологической точки зрения – этот проект несет проблему. Со стороны охраны окружающей среды это еще одна проблема – демографическая, если учесть, что демография – это часть окружающей среды. В этом случае нажим на эту территорию вызовет очень странный, мягко говоря, демографический сдвиг.
«Параллельно надо думать, что в городе для этого инфраструктуры нет. Надо будет полностью изменить инфраструктуру, и не только на этой территории, но и во всей столице городе – система подачи воды, канализационная система, система сливов. Эта инфраструктура будет связана с городом, и ей понадобится реабилитация и существенная перестройка. Ничего не говорю о проблеме дорог и колоссальной нагрузке на транспортную систему. Готов ли ко всему этому город?»
Кроме того, продолжает Нино Чхобадзе, эта зона имеет практически сакральное значение, потому что одни из самых печальных страниц, вписанных в историю Грузии, связаны именно с этой территорией.
«Дело в том, что на этой территории с 20-х годов прошлого века расстреливали людей и там же их закапывали. Таких территорий в Тбилиси и вокруг было несколько и одна из них – вот эта зона. Поэтому в советский период этой территории не касались именно как сакральной и там был оставлен нетронутым лесопарк. Так что, у этой территории своя история и она несет на себе тяжелое бремя»,— говорит Нино Чхобадзе.
Что отвечает компания на вопросы Радио Свобода о своей деятельности в Грузии
Компания Eagle Hills, открывшая в Тбилиси офис по продажам, не отказалась ответить на вопросы Радио Свобода о том, как и почему возник интерес к грузинской инвестиционной среде, на каком этапе находится проект, когда начнется и завершится строительство, планируется ли изменение ландшафта, учитывалось ли мнение экологов и других специалистов, кто проявляет к нему больший интерес – граждане Грузии или иностранцы, для кого всё это будет строиться, а также на многие другие вопросы. Однако менеджер офиса по маркетингу, руководствуясь правилами компании, направила вопросы в головной офис в Абу-Даби.
В компании заявили, что «оба проекта реализуются под руководством национальных и муниципальных органов власти, что гарантирует полное соответствие местным нормам, экологическим приоритетам и стандартам устойчивого развития», добавив, что «Eagle Hills, работая в 12 странах, имеет подтвержденный опыт реализации проектов многофункциональных комплексов и гостиничных объектов мирового класса, включая Belgrade Waterfront в Сербии и ОАЭ, а также реализуемых проектов в Латвии и Албании».
«Деятельность Eagle Hills в Грузии проистекает из глубокой уверенности в потенциале роста страны, её динамично развивающемся туристическом секторе и стратегическом подходе правительства к формированию прогрессивной инвестиционной среды. Наши проекты, «Tbilisi Waterfront» и «Gonio Yachts & Marina», представляют собой долгосрочные обязательства по экономическому и социальному росту Грузии, призванные создать долгосрочную ценность для местных сообществ и будущих поколений.Оба проекта реализуются под руководством национальных и муниципальных органов власти, что гарантирует полное соответствие местным нормам, экологическим приоритетам и стандартам устойчивого развития. Eagle Hills уделяет первостепенное внимание сохранению природного ландшафта, и все исследования и проектные решения разрабатываются с учётом требований соответствующих государственных учреждений и экспертов по охране окружающей среды на каждом этапе. В Тбилиси и Батуми эта философия воплощается в энергоэффективной инфраструктуре, сетях экологичной мобильности и глубокой приверженности принципам экологической ответственности. В обоих проектах приоритетное внимание уделяется сохранению естественной среды обитания, биоразнообразия и защите заповедников перелётных птиц вдоль побережья Чёрного моря посредством устойчивого проектирования, ответственного управления земельными и прибрежными территориями, а также защиты нетронутых ландшафтов.Eagle Hills следует четкой философии развития, основанной на партнерстве, прозрачности и процветании местного сообщества. Мы сосредоточены на реализации проектов, которые стимулируют создание рабочих мест, поддерживают местную промышленность, развивают туристическую инфраструктуру и привлекают международные инвестиции, внося непосредственный вклад в рост ВВП Грузии и ее долгосрочное процветание.Eagle Hills, работая в 12 странах, имеет подтвержденный опыт реализации проектов многофункциональных комплексов и гостиничных объектов мирового класса, включая Belgrade Waterfront в Сербии и ОАЭ, а также реализуемых проектов в Латвии и Албании.Мы с гордостью сообщаем, что 21 октября 2025 года в Тбилиси состоялось официальное открытие презентационного центра Eagle Hills Georgia, что стало важным этапом в преддверии запуска проекта. Более подробная информация об обоих проектах будет постепенно публиковаться на наших официальных каналах и в социальных сетях в ближайшее время».
Что известно о компании Eagle Hills
«Основанная и возглавляемая Мохаммедом Алаббаром, который также является управляющим директором в Emaar Properties, компания Eagle Hills сделала свой вклад в развитие индустрии недвижимости, сосредоточившись на создании многофункциональных проектов, сочетающих в себе жилые, коммерческие и развлекательные объекты. В портфеле компании — 14 прибрежных комплексов, 17 многофункциональных проектов и 28 роскошных отелей, что свидетельствует о ее богатом опыте и умении воплощать в жизнь амбициозные проекты», - такую информацию можно найти на сайте Inside_Realty, который предлагает недвижимость в Дубае.
Сайт рекламирует компанию как ключевого игрока на мировом рынке недвижимости: текущие проекты компании Eagle Hills продолжают привлекать внимание, демонстрируя ее видение «городов будущего» с акцентом на развитие комьюнити, поддерживающих полноценный образ жизни.
«Прочно обосновавшись в Абу-Даби, Eagle Hills расширила свою деятельность более чем в 17 странах, включая Сербию, Марокко, Грузию, Египет и Оман. Имея портфель проектов стоимостью в несколько миллиардов долларов, компания реализует проекты многофункционального использования на набережной и в масштабах города, которые сочетают роскошь, коммерцию и устойчивое развитие на всех уровнях.
Реализуя проекты в 11 городах на трех континентах, застройщик не просто строит здания, но и вносит активный вклад в экономическую и социальную структуру регионов, в которых он работает.
Один из текущих проектов - остров Марьям в Шардже, который представляет собой «многофункциональный комплекс с жилыми постройками, торговой набережной, ландшафтными парками и доступом к культурному центру города. Это один из самых амбициозных проектов эмирата, сочетающий прибрежный образ жизни с пешеходной доступностью и современным дизайном», — пишут на сайте Prime Palase Real Estate.
О глобальном присутствии на ведущих рынках сайт пишет, что «прочно обосновавшись в Абу-Даби, Eagle Hills расширила свою деятельность более чем в 17 странах, включая Сербию, Марокко, Грузию, Египет и Оман. Имея портфель проектов стоимостью в несколько миллиардов долларов, компания реализует проекты многофункционального использования на набережной и в масштабах города, которые сочетают роскошь, коммерцию и устойчивое развитие на всех уровнях.
В своей деятельности Eagle Hills сотрудничает с городскими властями и всеми заинтересованными в проектах сторонами.
Адрес компании: 9th Floor, Capital Plaza Towers,, Corniche Street, Al Danah Area, Abu Dhabi, 34888, AE
Минусы деятельности Eagles Hills и Emaar Properties
Тем не менее, в некоторых странах инвестиции компании Eagle Hills вызвали такие же споры, как и в Грузии. Соглашение о порте Дуррес в Албании вызвало дебаты среди политических сил Албании. В статье, опубликованной на сайте, компания, «принадлежащая шейху Мохаммеду Али Алабарру, которая, как ожидается, построит яхтенный порт с роскошными апартаментами, считается подозрительной, поскольку имеет тесные связи с сербскими бизнесменами».
Хорватские СМИ опубликовали статью о компании Алаббара, приведя в пример Загреб, столицу Хорватии. По данным хорватских СМИ, та же компания, которая будет реализовывать проект в порту Дуррес, хотела построить загребский Манхэттен.
Мэр Загреба в то время, Милан Бандич, хотел предоставить инвесторам всё, о чём они просили, включая право собственности на самый дорогой и большой участок земли.
В меморандуме, опубликованном Загребом, говорилось: «Город Загреб за свой счёт предоставит право собственности на недвижимость с правом регистрации на имя целевой компании, определит пространственно-планировочные условия, предоставит условия для заключения необходимых актов, позволяющих реализацию проекта, и даже «Eagle Hills», в соответствии со специальными правилами, при необходимости может инициировать изменения в план».
В той же статье указано, кто такой Мохаммед Алаббар: «Основная компания Алаббара называется Emaar Properties, но мажоритарным акционером является эмир Дубая. Компания была основана в 1997 году, и её первое крупное дело было связано с её бизнесом в индийском городе Мохали в провинции Пенджаб.
Даже там у шейхов, очевидно, были весьма сомнительные контракты с местными властями на строительство проекта на 1670 вилл».
Сомнительность проекта выразилась в том, что шейхи, чтобы собрать деньги для своих инвестиций, продавали индийскую недвижимость, которая им совершенно не принадлежала.
Люди заплатили за коттеджи, но не могли попасть в свою собственность, поскольку права собственности на землю были заявлены третьими лицами, хотя местные власти утверждали, что всё улажено.
В Индии та же компания оказалась в центре скандала в 2010 году, когда выяснилось, что спортивная деревня, которая должна была быть построена к Играм Содружества, так и не была достроена. Наконец, в 2011 году в индийском суде было возбуждено дело против Emaar MGF и двух ее дочерних компаний по обвинению в организованной преступности, сговоре и мошенничестве.
Одной из первых расторгнутых сделок стало эксклюзивное сотрудничество двух компаний: государственной APIIC и дубайской Emaar Properties. Последующие меморандумы согласовали, что Emaar Properties передаст работы остальным трём корпорациям, а право продажи — Stylish Homes.
Если искать информацию о компании более основательно, то можно найти комментарий, озаглавленный «Stay away from Eagle Hills projects – Будь подальше от проектов Eagle Hills. Интернет-пользователь metallixas рассказывает, что в апреле 2023 года оплатил счет по заявке на участие в проекте Rahman Island в Абу-Даби (компании Eagle Hills), поскольку был заинтересован в покупке одного из объектов недвижимости:
«Оказалось, что они приняли вычеты по заявке от тысяч заинтересованных людей, а продано было всего несколько сотен объектов. Я запросил возврат вычета по заявке. С тех пор я с ними сотрудничаю, но до сих пор ничего не вернули. Что мне делать? Почему у меня такое чувство, будто я работаю с мафией?»
Пользователю понадобилось 15 месяцев непрерывного контакта с компанией, чтобы ему, наконец, выплатили деньги, хотя ничего незаконного он не требовал.
